Nos últimos anos, o mercado imobiliário em Portugal tem enfrentado desafios significativos devido a crises financeiras, inflação elevada e taxas de juro crescentes. Estes fatores têm um impacto direto no valor de mercado dos imóveis, exigindo adaptações tanto por parte dos investidores como dos avaliadores imobiliários.
Impacto da Inflação no Mercado Imobiliário
A inflação elevada afeta o poder de compra das famílias e, consequentemente, a procura por imóveis. Com o aumento dos preços dos bens e serviços, as famílias possuem menos capacidade financeira para investir em habitação. Além disso, a inflação também encarece os custos de construção e que por consequência, provoca um aumento dos preços dos imóveis novos.
Efeitos das Taxas de Juro Elevadas
As taxas de juro elevadas têm um duplo impacto no mercado imobiliário. Por um lado, encarecem os empréstimos hipotecários, tornando mais difícil para as famílias financiarem-se na compra de imóveis. Por outro lado, aumentam os custos de financiamento para os promotores imobiliários, o que pode reduzir e/ou atrasar a oferta de novos projetos imobiliários.
Adaptação do Mercado
Apesar destes desafios, o mercado imobiliário tem demonstrado uma notável capacidade de adaptação. Os Peritos Avaliadores Imobiliários (doravante indicados como “PAI*”, em particular, têm ajustado as suas metodologias para refletir as novas realidades económicas. A avaliação de imóveis em tempos de crise requer uma análise mais detalhada dos fatores macroeconómicos e uma maior ênfase na localização e nas características específicas de cada propriedade.
Estratégias de Avaliação
1. Análise Comparativa de Mercado
Em tempos de “crise”, a análise comparativa de mercado torna-se ainda mais crucial. A utilização deste método baseia-se na recolha exaustiva de informação relativa a dados de mercado referentes a valores pedidos ou de transações recentes, ocorridas na área de localização do património imobiliário a avaliar e/ou cujo tipo e características sejam comparáveis com o objeto em análise. É de conhecimento geral, que o mercado imobiliário é opaco, com pouca informação disponível no que concerne aos Valores de Transação Efetivos dos imóveis, que possibilite assim uma informação mais precisa ao PAI* na determinação de um Valor de um determinado Bem. A informação que é “facultada” corresponde por regra aos Asking Prices, valores publicitados que podem não corresponder ao seu Valor de Transação Efetivo. A transparência desta informação, permitiria a verificação das tendências no mercado imobiliário, por sectores, tipos de imóveis, localizações, etc e possibilitaria uma melhor determinação do Valor de um Bem
Na recolha de dados dos imóveis comparáveis, há que ter em consideração o Tempo em que os mesmos se encontram no mercado local. O tempo em que um imóvel está/esteve em comercialização é um indicador que possibilita uma melhor perceção da dinâmica do mercado local, permitindo assim que um PAI indique um Valor do bem que reflita as condições económicas atuais à data em que a avaliação foi executada.
2. Rendimento Potencial
A avaliação baseada no rendimento potencial do imóvel, especialmente para propriedades comerciais, pode oferecer uma visão mais precisa do seu valor. Este método considera a capacidade do imóvel de gerar receita, o que é particularmente relevante em períodos de incerteza económica.
3. Custos de Substituição
Este método avalia o custo de substituir o imóvel, considerando os preços atuais dos materiais de construção e da mão de obra. Em tempos de inflação elevada, este método permite o ajustamento dos valores de avaliação, face à necessária atualização dos custos de construção tendo em consideração o aumento que sofreram.
Perspetivas Futuras
Embora o mercado imobiliário enfrente desafios significativos, há sinais de resiliência. A procura por imóveis em áreas urbanas continua elevada, impulsionada pela escassez de oferta e pela atratividade de Portugal como destino para investidores estrangeiros. Com a estabilização da inflação e com a redução das taxas de juro, o mercado imobiliário nos próximos anos continuará dinâmico e a prosperar.
Conclusão
A avaliação imobiliária em tempos de crise exige uma abordagem adaptativa e uma compreensão profunda das dinâmicas económicas. Apesar dos desafios impostos pela inflação e pelas taxas de juro elevadas, o mercado imobiliário português tem demonstrado uma capacidade notável de adaptação, garantindo que os valores de mercado dos imóveis reflitam de forma precisa as condições económicas atuais.
