AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS - ACTIVOS
Avaliações Imobiliárias para Entidades Financeiras, Empresas e Particulares.
Avaliações de Comércio e Indústria
Avaliações de Apartamentos e Moradias
AVALIAÇÃO DE OUTROS TIPOS DE BENS
Avaliações de Patrimónios Imobiliários
Avaliações de Processos em Contencioso
Avaliação AVM / Avaliação ECO
Avaliação em Processos de Fusões & Aquisições de Empresas
Avaliação para efeitos Financeiros - Contabilísticos
Perguntas Frequentes
Uma avaliação é entendida como a opinião fundamentada de um especialista independente, especialmente necessária quando se trata de ativos imobiliários que envolvem uma análise de maior complexidade multidisciplinar. O mercado imobiliário não é perfeito sendo necessário que o avaliador seja um profissional independente e experiente em avaliação de imóveis cumprindo com critérios normativos exigentes.
Uma avaliação imobiliária realizada por uma empresa do GRUPO ACCUMIN une a capacidade profissional, a preparação dos seus avaliadores e o conhecimento de uma organização que exerce este tipo de atividade de avaliação desde 1985.
O mercado imobiliário apresenta particularidades muito específicas nos seus vários sectores, tanto geográficos como funcionais. Existem mercados com comportamentos diferentes, em função do tipo de imóvel e da sua localização (habitação de 1ª ou 2ª residência, espaços comerciais de rua, ou localizados em galerias comerciais, escritórios, armazéns, quintas, etc.).
Esta diversidade torna mais difícil o conhecimento de todas as situações do mercado que se geram, e que assim exigem a especialização de um profissional competente integrado numa empresa de avaliação.
A PVWTinsa by Accumin é líder em avaliação imobiliária e com a sua experiência tem realizado inúmeras avaliações de ativos para o sector empresarial.
Fornecemos serviços de avaliação tanto para ativos imobiliários de acordo com os normativos e abordagens mais adequadas (ECO, RICS, IVS) como para empresas, e aconselhamos investidores, PMEs e grandes empresas nas suas estratégias de investimento, desinvestimento, financiamento e otimização do valor dos ativos imobiliários.
FAQ - Perguntas frequentes
O que é uma avaliação imobiliária?
A avaliação imobiliária é o processo técnico de determinar o valor de mercado de um imóvel, tendo em conta diversos fatores como localização, estado de conservação, tipologia, rendibilidade (no caso de arrendamento) e comparativos de mercado. Este serviço, efetuado por técnicos especializados, resulta num relatório que certifica esse valor e serve para diferentes finalidades — por exemplo crédito habitação (para este fim o relatório de avaliação é solicitado diretamente pela entidade financeira e não pelo cliente), venda, compra ou herança.
Por que devo contratar um serviço profissional de avaliação de imóveis?
Contratar uma avaliação de imóveis profissional garante que o valor atribuído ao imóvel reflete o mercado e cumpre normas técnicas e regulatórias. Uma avaliação fiável evita surpresas, tanto se vai vender ou comprar, quanto se vai obter financiamento hipotecário (para este fim o relatório de avaliação é solicitado diretamente pela entidade financeira e não pelo cliente), enfrentar um processo judicial ou de herança. Um relatório credível contribui para a transparência e para a confiança nos negócios imobiliários.
Qual é a metodologia utilizada na avaliação de um imóvel?
As metodologias mais comuns para avaliação imobiliária são:
- Método comparativo – análise de imóveis semelhantes transacionados recentemente na mesma zona.
- Método do rendimento – quando o imóvel gera rendimento (arrendamento), tendo em conta a taxa de capitalização.
- Método do custo ou reposição – calculando o custo de reposição ou substituição, ajustado à depreciação.
A escolha da metodologia depende do tipo de imóvel, finalidade da avaliação e características do mercado envolvente.
Quanto tempo demora uma avaliação imobiliária e quanto custa?
O prazo varia consoante o tipo de imóvel, a finalidade da avaliação, a sua localização e a complexidade da zona. Em regra, após a vistoria e recolha de dados comparativos, o relatório pode estar disponível em alguns dias úteis. Quanto ao custo, este depende do tipo de imóvel (habitação, comércio, industrial, rural, etc), da finalidade (venda, crédito, compra) e da área, sendo sempre informado previamente do montante.
O que influência o valor de mercado de um imóvel?
Vários fatores influenciam o valor de mercado do imóvel, tais como: localização (bairros, acessos, transportes), estado de conservação, ano de construção, área útil, área bruta, tipologias (T1, T2, T3, etc.), tipo de imóvel (apartamento, moradia, loja, armazém, etc), qualidade dos acabamentos, eficiência energética, serviços/conveniências na proximidade, e os valores de venda recentes de imóveis semelhantes na zona. Uma avaliação testemunha essa conjugação de fatores para determinar o valor.
Qual é a diferença entre avaliação imobiliária e estimativa/simulação online?
Uma estimativa online ou “valor indicativo” pode dar uma ideia rápida do valor de mercado de um imóvel, mas não substitui uma avaliação imobiliária profissional. Estas simulações são geralmente baseadas em algoritmos que usam dados públicos e estatísticos, sem considerar as especificidades reais do imóvel.
Por outro lado, uma avaliação imobiliária profissional:
- É realizada por um perito avaliador certificado pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), garantindo rigor técnico e imparcialidade.
- Inclui vistoria presencial, análise detalhada das características físicas e legais do imóvel, localização, estado de conservação e contexto de mercado.
- Utiliza metodologias reconhecidas, como o método comparativo de mercado, o método do custo ou o método do rendimento.
- Gera um relatório técnico formal, com validade legal e institucional.
Em resumo, enquanto a estimativa online é útil para referência inicial, apenas a avaliação profissional tem valor oficial e credibilidade junto das instituições.
Para que fins pode ser utilizada uma avaliação?
A avaliação de imóveis pode servir para diversos fins: venda ou compra de imóvel, pedido de crédito habitação (neste caso a avaliação deverá ser pedida pela própria entidade financeira e não pelo cliente), determinação de valor para arrendamento, partilhas ou heranças, processos judiciais ou arbitragens, seguro de imóveis, no caso de empresas para efeitos contabilísticos, entre outros. É importante indicar à entidade avaliadora o fim a que a avaliação se destina para que o relatório seja adequado.
O que devo preparar para a avaliação do meu imóvel?
Para uma avaliação eficiente, convém que o proprietário reúna os seguintes documentos e informações:
- Planta ou projeto do imóvel, preferencialmente com indicação das áreas úteis e brutas;
- Certificado Energético (CE), obrigatório para transações imobiliárias e avaliações formais;
- Licença de Utilização, emitida pela câmara municipal, que comprova que o imóvel pode ser habitado ou utilizado legalmente;
- Caderneta Predial Urbana (CPU), obtida através do Portal das Finanças, que descreve a situação fiscal do imóvel;
- Certidão do Registo Predial (CRP), emitida pela Conservatória do Registo Predial, que comprova a titularidade e eventuais ónus ou encargos;
- Informação sobre o estado de conservação do imóvel e eventuais obras ou remodelações realizadas; e em caso de obras respetivo orçamento.
- Acesso ao imóvel para vistoria presencial, essencial para a avaliação técnica.
Estes elementos permitem ao perito avaliador certificado recolher informação fidedigna, aplicar a metodologia adequada e emitir um relatório técnico completo e válido para efeitos bancários, fiscais ou judiciais.
Posso discordar da avaliação? O que fazer se achar que o valor está errado?
Sim – se considerar que a avaliação não corresponde à realidade do mercado ou das características do imóvel, pode pedir uma clarificação ao avaliador sobre os critérios utilizados, os imóveis comparados e a metodologia aplicada.
Nota importante: Caso a avaliação tenha sido solicitada no âmbito de um processo de crédito habitação, qualquer pedido de reanálise, reapreciação ou reclamação deve ser formalizado diretamente junto da entidade bancária e não junto do avaliador ou da empresa de avaliação. Uma vez que a empresa avaliadora é uma entidade externa contratada pelo banco, cabe à instituição financeira gerir o canal de comunicação e validar qualquer pedido de revisão do processo.
A avaliação imobiliária pedida a nível particular é aceite pelos bancos no crédito hipotecário?
Não – em Portugal, as avaliações imobiliárias pedidas a nível particular geralmente não são aceites pelos bancos para efeitos de crédito hipotecário. Os bancos exigem avaliações realizadas por peritos certificados e integrados nas suas listas de avaliadores credenciados. Quem solicita a avaliação é o banco ao perito avaliador ou à empresa avaliadora, e não diretamente o cliente.
Esta avaliação serve como base para determinar o valor do imóvel que será usado como garantia do empréstimo, influenciando o montante máximo de financiamento a conceder. Mesmo que o cliente já tenha uma avaliação feita por um profissional qualificado, o banco pode não a considerar válida se não tiver sido realizada por um dos seus avaliadores autorizados.
Além disso, a avaliação bancária segue critérios específicos definidos pela instituição financeira e deve cumprir normas técnicas e regulamentares, como as orientações do Banco de Portugal e da CMVM. Por isso, para efeitos de crédito hipotecário, é sempre o banco que coordena e valida o processo de avaliação imobiliária.
Como funciona a avaliação no processo de crédito hipotecário?
- O banco solicita a avaliação após a pré-aprovação do crédito.
- A avaliação é feita por um perito certificado, muitas vezes contratado através de empresas especializadas como a PVW Tinsa by Accumin ou outras entidades parceiras
- Quanto ao custo, este depende do tipo de imóvel (habitação, comércio, industrial, rural), da finalidade (venda, crédito, compra) e da área, sendo sempre informado previamente do montante pela entidade financeira.
Como funciona o processo de avaliação imobiliária para crédito habitação em Portugal?
O processo de avaliação imobiliária na PVW Tinsa by Accumin para crédito habitação é um procedimento rigoroso e transparente que consiste em 4 fases fundamentais:
- Solicitação e Preparação: Após o pedido da avaliação do imóvel por parte do banco, é reunida a documentação legal e agendada a visita ao local.
- Vistoria Técnica: Um perito avaliador, certificado pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), desloca-se ao imóvel para verificar as suas características físicas, estado de conservação, localização e outras.
- Preparação do Relatório de Avaliação: Cruzamos os dados recolhidos com a nossa base de dados proprietária e indicadores de mercado atualizados, garantindo que o relatório é elaborado seguindo as normas legais em vigor, com total rigor técnico e em estrita conformidade com as normas da CMVM e as diretrizes do Banco de Portugal.
- Emissão do Relatório: É elaborado e validado o relatório final, entregue à instituição financeira num prazo médio de 2 a 3 dias úteis após a visita ao mesmo.
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Le rapport d’expertise immobilière comprend la méthodologie, les sources de données, les photos, un plan sommaire et la valeur estimée motivée. Un rapport professionnel est généralement accepté par les banques pour les garanties hypothécaires.
