AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Avaliações Imobiliárias para Entidades Financeiras, Empresas e Particulares.
Uma avaliação é entendida como a opinião fundamentada de um especialista independente, especialmente necessária quando se trata de ativos imobiliários que envolvem uma análise de maior complexidade multidisciplinar. O mercado imobiliário não é perfeito sendo necessário que o avaliador seja um profissional independente e experiente em avaliação de imóveis cumprindo com critérios normativos exigentes.
Uma avaliação imobiliária realizada por uma empresa do GRUPO ACCUMIN une a capacidade profissional, a preparação dos seus avaliadores e o conhecimento de uma organização que exerce este tipo de atividade de avaliação desde 1985.
O mercado imobiliário apresenta particularidades muito específicas nos seus vários sectores, tanto geográficos como funcionais. Existem mercados com comportamentos diferentes, em função do tipo de imóvel e da sua localização (habitação de 1ª ou 2ª residência, espaços comerciais de rua, ou localizados em galerias comerciais, escritórios, armazéns, quintas, etc.).
Esta diversidade torna mais difícil o conhecimento de todas as situações do mercado que se geram, e que assim exigem a especialização de um profissional competente integrado numa empresa de avaliação.
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS PARA
MÚLTIPLAS FINALIDADES
Queremos servir os nossos clientes de forma mais complementar e com uma abordagem mais abrangente, ajudando-os a conhecer também o valor dos seus ativos intangíveis, dos seus ativos mobiliários e sua exposição ao risco, através de relatórios de avaliação diferenciados.
AVALIAÇÃO ECONÓMICA FINANCEIRA E DE EMPRESAS
A avaliação económico-financeira de uma empresa, sendo um instrumento fundamental de apoio à tomada de decisões, recorre a uma equipa especializada para o efeito com ROCs inscritos na CMVM.
Com a globalização, assistimos ao fenómeno das Fusões & Aquisições, onde as empresas procuram ganhar escala que lhes permita abordar novos mercados.
Numa operação de Fusão & Aquisição, uma das partes mais importantes é a avaliação da empresa alvo ou das empresas participantes.
A importância da avaliação dos ativos tangíveis e intangíveis (marca) é crucial, dado o papel decisivo deste tipo de bens na atividade empresarial e, fundamentalmente, no peso que os mesmos representam no cálculo do valor da empresa.
A PWV Tinsa by Accumin tem a experiência de participação em operações de F&A, contando com uma parceria com uma sociedade de Revisores Oficiais de Contas.
AVALIAÇÃO AVM
O Modelo de Avaliação Automática – ou Automated Valuation Model (AVM) – é o nome dado a um serviço que fornece avaliações imobiliárias utilizando modelos estatísticos e modelagem matemática combinados com uma base de dados.
A principal vantagem da PVW Tinsa by Accumin relativamente a outros fornecedores no mercado é, precisamente, a base de dados disponível, que contém centenas de milhares de avaliações efetuadas por peritos certificados pela CMVM, em contraste com as bases de dados frequentemente utilizadas que contêm valores de oferta.
O Grupo Accumin detém um vasto Know-How nesta matéria, dispondo de recursos humanos e tecnológicos, que permitem garantir a fiabilidade dos valores apresentados.
O know-how do grupo é vasto nesta matéria, tanto pela via tecnológica como pela unificação, manutenção, adequação e enriquecimento das Bases de Dados.
O conjunto de profissionais associados ao processo é vasto, contando com experts em matemática, tecnologia GIS, programação, economia e construção.
Os modelos, conforme normativa em vigor, resultam de modelos calibrados e testados, em zonas de elevada densidade de informação, sendo complementados em modo analógico nas zonas de menor densidade de informação.
O know-how do grupo é vasto nesta matéria, tanto pela via tecnológica como pela unificação, manutenção, adequação e enriquecimento das Bases de Dados.
O conjunto de profissionais associados ao processo é vasto, contando com experts em matemática, tecnologia GIS, programação, economista e construção.
Os modelos, conforme normativa em vigor, resultam de modelos calibrados e testados, em zonas de elevada densidade de informação, sendo complementados em modo analógico nas zonas de menor densidade de informação.
AVALIAÇÃO ECO
A PVW TINSA by Accumin executa anualmente diversas avaliações em conformidade com a normativa ECO de Espanha.
Neste contexto, assegura-se a capacidade técnica e o contexto normativo de modo a dar resposta ao conjunto de trabalhos em que seja requerido o cumprimento desta normativa.
AVALIAÇÃO PARA EFEITOS CONTABILISTICOS
CONHECE O VALOR DO PATRIMONIO IMOBILIÁRIO DA SUA EMPRESA?
O QUE SÃO
De acordo com SNC/NCRF, os ativos fixos tangíveis, podem ser valorizados por dois critérios, pelo valor de aquisição ou ao justo valor.
PARA QUE SERVEM:
Estes dois critérios permitem valorizar os ativos fixos tangíveis, conduzindo, porém, em muitos casos a demonstrações financeiras bastantes distintas.
A escolha do critério de valorização deve ser feita com ponderação, já que o seu impacto na qualidade das demonstrações financeiras se traduz no valor da empresa perante os seus Stakeholders.
Vantagens da adopção do justo valor
DESVantagens da adopção do CUSTO HISTÓRICO
A PVWTinsa by Accumin é líder em avaliação imobiliária e com a sua experiência tem realizado inúmeras avaliações de ativos para o sector empresarial.
Fornecemos serviços de avaliação tanto para ativos imobiliários de acordo com os normativos e abordagens mais adequadas (ECO, RICS, IVS) como para empresas, e aconselhamos investidores, PMEs e grandes empresas nas suas estratégias de investimento, desinvestimento, financiamento e otimização do valor dos ativos imobiliários.
FAQ - Perguntas frequentes
O que é uma avaliação imobiliária?
A avaliação imobiliária é o processo técnico de determinar o valor de mercado de um imóvel, tendo em conta diversos fatores como localização, estado de conservação, tipologia, rendibilidade (no caso de arrendamento) e comparativos de mercado. Este serviço, efetuado por técnicos especializados, resulta num relatório que certifica esse valor e serve para diferentes finalidades — por exemplo crédito habitação (para este fim o relatório de avaliação é solicitado diretamente pela entidade financeira e não pelo cliente), venda, compra ou herança.
Por que devo contratar um serviço profissional de avaliação de imóveis?
Contratar uma avaliação de imóveis profissional garante que o valor atribuído ao imóvel reflete o mercado e cumpre normas técnicas e regulatórias. Uma avaliação fiável evita surpresas, tanto se vai vender ou comprar, quanto se vai obter financiamento hipotecário (para este fim o relatório de avaliação é solicitado diretamente pela entidade financeira e não pelo cliente), enfrentar um processo judicial ou de herança. Um relatório credível contribui para a transparência e para a confiança nos negócios imobiliários.
Qual é a metodologia utilizada na avaliação de um imóvel?
As metodologias mais comuns para avaliação imobiliária são:
- Método comparativo – análise de imóveis semelhantes transacionados recentemente na mesma zona.
- Método do rendimento – quando o imóvel gera rendimento (arrendamento), tendo em conta a taxa de capitalização.
- Método do custo ou reposição – calculando o custo de reposição ou substituição, ajustado à depreciação.
A escolha da metodologia depende do tipo de imóvel, finalidade da avaliação e características do mercado envolvente.
Quanto tempo demora uma avaliação imobiliária e quanto custa?
O prazo varia consoante o tipo de imóvel, a finalidade da avaliação, a sua localização e a complexidade da zona. Em regra, após a vistoria e recolha de dados comparativos, o relatório pode estar disponível em alguns dias úteis. Quanto ao custo, este depende do tipo de imóvel (habitação, comércio, industrial, rural, etc), da finalidade (venda, crédito, compra) e da área, sendo sempre informado previamente do montante.
O que influência o valor de mercado de um imóvel?
Vários fatores influenciam o valor de mercado do imóvel, tais como: localização (bairros, acessos, transportes), estado de conservação, ano de construção, área útil, área bruta, tipologias (T1, T2, T3, etc.), tipo de imóvel (apartamento, moradia, loja, armazém, etc), qualidade dos acabamentos, eficiência energética, serviços/conveniências na proximidade, e os valores de venda recentes de imóveis semelhantes na zona. Uma avaliação testemunha essa conjugação de fatores para determinar o valor.
Qual é a diferença entre avaliação imobiliária e estimativa/simulação online?
Uma estimativa online ou “valor indicativo” pode dar uma ideia rápida do valor de mercado de um imóvel, mas não substitui uma avaliação imobiliária profissional. Estas simulações são geralmente baseadas em algoritmos que usam dados públicos e estatísticos, sem considerar as especificidades reais do imóvel.
Por outro lado, uma avaliação imobiliária profissional:
- É realizada por um perito avaliador certificado pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), garantindo rigor técnico e imparcialidade.
- Inclui vistoria presencial, análise detalhada das características físicas e legais do imóvel, localização, estado de conservação e contexto de mercado.
- Utiliza metodologias reconhecidas, como o método comparativo de mercado, o método do custo ou o método do rendimento.
- Gera um relatório técnico formal, com validade legal e institucional.
Em resumo, enquanto a estimativa online é útil para referência inicial, apenas a avaliação profissional tem valor oficial e credibilidade junto das instituições.
Para que fins pode ser utilizada uma avaliação?
A avaliação de imóveis pode servir para diversos fins: venda ou compra de imóvel, pedido de crédito habitação (neste caso a avaliação deverá ser pedida pela própria entidade financeira e não pelo cliente), determinação de valor para arrendamento, partilhas ou heranças, processos judiciais ou arbitragens, seguro de imóveis, no caso de empresas para efeitos contabilísticos, entre outros. É importante indicar à entidade avaliadora o fim a que a avaliação se destina para que o relatório seja adequado.
O que devo preparar para a avaliação do meu imóvel?
Para uma avaliação eficiente, convém que o proprietário reúna os seguintes documentos e informações:
- Planta ou projeto do imóvel, preferencialmente com indicação das áreas úteis e brutas;
- Certificado Energético (CE), obrigatório para transações imobiliárias e avaliações formais;
- Licença de Utilização, emitida pela câmara municipal, que comprova que o imóvel pode ser habitado ou utilizado legalmente;
- Caderneta Predial Urbana (CPU), obtida através do Portal das Finanças, que descreve a situação fiscal do imóvel;
- Certidão do Registo Predial (CRP), emitida pela Conservatória do Registo Predial, que comprova a titularidade e eventuais ónus ou encargos;
- Informação sobre o estado de conservação do imóvel e eventuais obras ou remodelações realizadas; e em caso de obras respetivo orçamento.
- Acesso ao imóvel para vistoria presencial, essencial para a avaliação técnica.
Estes elementos permitem ao perito avaliador certificado recolher informação fidedigna, aplicar a metodologia adequada e emitir um relatório técnico completo e válido para efeitos bancários, fiscais ou judiciais.
Posso discordar da avaliação? O que fazer se achar que o valor está errado?
Sim – se considerar que a avaliação não corresponde à realidade do mercado ou das características do imóvel, pode pedir uma clarificação ao avaliador sobre os critérios utilizados, os imóveis comparados e a metodologia aplicada.
Nota importante: Caso a avaliação tenha sido solicitada no âmbito de um processo de crédito habitação, qualquer pedido de reanálise, reapreciação ou reclamação deve ser formalizado diretamente junto da entidade bancária e não junto do avaliador ou da empresa de avaliação. Uma vez que a empresa avaliadora é uma entidade externa contratada pelo banco, cabe à instituição financeira gerir o canal de comunicação e validar qualquer pedido de revisão do processo.
A avaliação imobiliária pedida a nível particular é aceite pelos bancos no crédito hipotecário?
Não – em Portugal, as avaliações imobiliárias pedidas a nível particular geralmente não são aceites pelos bancos para efeitos de crédito hipotecário. Os bancos exigem avaliações realizadas por peritos certificados e integrados nas suas listas de avaliadores credenciados. Quem solicita a avaliação é o banco ao perito avaliador ou à empresa avaliadora, e não diretamente o cliente.
Esta avaliação serve como base para determinar o valor do imóvel que será usado como garantia do empréstimo, influenciando o montante máximo de financiamento a conceder. Mesmo que o cliente já tenha uma avaliação feita por um profissional qualificado, o banco pode não a considerar válida se não tiver sido realizada por um dos seus avaliadores autorizados.
Além disso, a avaliação bancária segue critérios específicos definidos pela instituição financeira e deve cumprir normas técnicas e regulamentares, como as orientações do Banco de Portugal e da CMVM. Por isso, para efeitos de crédito hipotecário, é sempre o banco que coordena e valida o processo de avaliação imobiliária.
Como funciona a avaliação no processo de crédito hipotecário?
- O banco solicita a avaliação após a pré-aprovação do crédito.
- A avaliação é feita por um perito certificado, muitas vezes contratado através de empresas especializadas como a PVW Tinsa by Accumin ou outras entidades parceiras
- Quanto ao custo, este depende do tipo de imóvel (habitação, comércio, industrial, rural), da finalidade (venda, crédito, compra) e da área, sendo sempre informado previamente do montante pela entidade financeira.
