A sustentabilidade deixou de ser um elemento acessório no mercado imobiliário. Hoje, os critérios ESG influenciam a forma como investidores, ocupantes, financiadores e avaliadores analisam o risco, a atratividade e a resiliência dos ativos. Neste contexto, certificações como BREEAM, LEED ou WELL ganharam relevância enquanto sinais de qualidade técnica, eficiência operacional e alinhamento com práticas internacionais.
Contudo, a existência de uma certificação não deve ser interpretada como garantia automática de valorização. O seu impacto depende da localização, do tipo de ativo, da qualidade construtiva, do estado de conservação, da procura ocupacional e da evidência disponível no mercado. A avaliação imobiliária deve, por isso, integrar estes fatores com rigor técnico, sem transformar atributos sustentáveis em prémios de valor sem suporte.
O que medem as certificações verdes?
As certificações ambientais avaliam o desempenho de um edifício em várias dimensões. O BREEAM e o LEED estão geralmente associados à eficiência energética, consumo de água, gestão de resíduos, materiais, mobilidade e impacto ambiental. O WELL introduz uma leitura mais centrada no utilizador, dando especial atenção à qualidade do ar, iluminação, conforto, acústica e bem-estar.
Na prática, estas certificações tornam visíveis características que, de outra forma, poderiam ser difíceis de comunicar ao mercado. Para promotores e proprietários, funcionam como instrumento de diferenciação. Para ocupantes, representam maior segurança na escolha de espaços compatíveis com políticas internas de sustentabilidade e responsabilidade corporativa. Para investidores, ajudam a enquadrar melhor o risco técnico e operacional do imóvel.
Atratividade ocupacional e competitividade
O efeito mais evidente das certificações verdes tende a surgir na procura ocupacional. Empresas com compromissos ESG, metas de redução de emissões ou políticas de bem-estar procuram, cada vez mais, edifícios eficientes, bem documentados e capazes de responder às suas exigências internas.
Esta realidade é particularmente relevante nos segmentos de escritórios, logística, hotelaria e ativos de rendimento. Um imóvel certificado pode apresentar maior capacidade de atração junto de ocupantes institucionais, sobretudo quando comparado com ativos semelhantes sem o mesmo nível de desempenho ou transparência técnica.
No entanto, o mercado continua a premiar a combinação de vários fatores. Localização, acessibilidade, qualidade do espaço, flexibilidade, custos de ocupação e estado de conservação continuam a ser determinantes. A certificação reforça a posição competitiva do ativo, mas não substitui os fundamentos imobiliários tradicionais.
ESG como risco de obsolescência
A análise ESG deve ser entendida não apenas como potencial fator de valorização, mas também como indicador de risco. Edifícios com fraco desempenho energético, equipamentos obsoletos ou ausência de dados operacionais podem tornar-se menos atrativos para determinados ocupantes e investidores.
Este risco é especialmente relevante em ativos mais antigos, onde futuras exigências regulamentares, custos de adaptação ou necessidades de investimento podem influenciar a perceção de valor. A ausência de uma estratégia de melhoria pode traduzir-se em menor liquidez, maior tempo de comercialização ou maior pressão negocial.
Como deve a avaliação imobiliária incorporar o ESG?
A avaliação imobiliária deve considerar os fatores ESG sempre que estes influenciem o comportamento dos participantes de mercado. O papel do avaliador é distinguir entre características sustentáveis efetivamente relevantes e elementos meramente declarativos.
Uma certificação pode influenciar a análise através de diferentes vias: comparação com ativos concorrentes, estimativa de custos futuros, leitura do risco de obsolescência, qualidade dos ocupantes, estabilidade de rendimentos e liquidez esperada. Ainda assim, qualquer impacto deve estar sustentado por evidência de mercado e por documentação técnica fiável.
Sem dados consistentes sobre consumos, certificações, manutenção, investimentos realizados e desempenho operacional, a análise torna-se mais incerta. A transparência documental é, por isso, uma componente essencial da valorização sustentável.
Avaliar é interpretar o mercado com rigor
As certificações verdes são hoje instrumentos relevantes na leitura do valor imobiliário. Podem reforçar a atratividade, reduzir incertezas e melhorar o posicionamento de um ativo. Também podem expor fragilidades quando revelam a necessidade de investimento ou a distância face aos padrões exigidos pelo mercado.
No âmbito da avaliação imobliaria, entende-se que o ESG deve ser integrado na avaliação com prudência, método e independência. A certificação é um dado importante, mas o valor resulta sempre da sua tradução concreta no mercado, no risco e na capacidade futura do imóvel gerar interesse, ocupação e confiança.
