Num mercado cada vez mais exigente, percorrer cada fase do processo de avaliação é essencial para garantir transparência, rigor técnico e conformidade regulamentar. A seguir, detalhamos as principais etapas, acrescentando boas práticas e normas aplicáveis.
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Verificação de Conflito de Interesses e Âmbito de Trabalho
Antes de tudo, o perito deve confirmar que não há qualquer relação que possa comprometer a imparcialidade (por exemplo, laços familiares ou avaliação anterior do mesmo imóvel)
Deve definir‑se claramente o âmbito de trabalho (de preferencia por escrito), estipulando objetivo, destinatário, tipo de valor a estimar, data de referencia, e condições especiais de contratação.
Alguns documentos provavelmente serão necessários para orçamentação da proposta (sem violar normas de RGPD). A proposta deve indicar a totalidade dos documentos que virão a ser necessários em caso de continuidade do processo.
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Pedido de Avaliação e Recolha de Documentos
Em caso de acordo no andamento do processo solicitam‑se então os restantes documentos mencionados na proposta:
- Certidão de registo predial e caderneta predial urbana;
- Planta do imóvel e alvarás de construção;
- Projetos e/ou memórias descritivas, orçamentos de obras;
- Certificados energéticos ou de inspeção técnica, quando aplicável;
- Contas de exploração, rendas e prazos se aplicavel;
- Outros.
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Inspeção Física do Imóvel
O avaliador realizará uma vistoria presencial, anotando:
- Estado de conservação, áreas, patologias visíveis, existência de Equipamentos, etc;
- Características construtivas (materiais, tipologia, área útil e bruta)
- Fotografias e medições de cada divisão;
- Condições envolventes (acessos, infraestruturas, etc).
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Análise de Mercado e Investigação
Prospecção de mercado (se possível com dados de transações efetivas em data próxima, ou de imóveis em venda). A amostra deve ser homogeneizada para estabelecer padrões comparativos.
Complementa‑se se possivel com:
- Entrevistas a agentes locais;
- Indicadores de oferta e procura (p. ex. índices de Confidencial Imobiliário);
- Verificação de novos projetos urbanísticos e infraestruturas previstas.
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Aplicação dos Métodos de Avaliação mais comuns
5.1 Método Comparativo
Compara‑se o imóvel com os dados homogeneizados (de renda ou venda) para determinação do seu valor.
5.2 Método do Custo
Estima‑se o custo de reprodução/construção, deduzida da depreciação física e funcional.
5.3 Método do Rendimento
Capitaliza‑se o rendimento efetivo ou potencial com uma uma taxa de desconto apropriada (em muitas situações são utilizados mais que 2 métodos para dupla confirmação).
5.4. Método de Valor Residual
Determinação de valor atual em função de receitas e despesas futuras estimadas, via Discounted Cash-Flows.
(ver EVS- European Valuation Standards, para maior detalhe)
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Elaboração do Relatório de Avaliação
O documento inclui:
- Descrição pormenorizada do imóvel, localização, envolvente e do mercado local;
- Metodologias e normativos aplicados;
- Dados comparativos, estudos de mercado e informação do BdP, INE, etc;
- Conclusão do valor de mercado com as metodologías e os cálculos visívei;
- Disclaimers, observações, condicionantes;
- Data de referencia.
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Revisão, Validação e Conformidade
Normalmente um segundo perito ou um proceso automático de controlo interno valida adicionalmente o relatório.
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Entrega ao Cliente e Esclarecimentos
O avaliador apresenta o relatório final, esclarecendo em fase de pós-venda:
- Premissas usadas;
- Limitações (acesso a áreas privadas, dados indisponíveis);
- Recomendações estratégicas (potencial de valorização, necessidades de manutenção).
Conclusão
Seguir estas etapas com base em normas europeias e portuguesas — e apoiando‑se em investigação contínua de mercado — garante avaliações precisas, imparciais e robustas. Para quem compra, vende, financia ou gere ativos imobiliários em Portugal, contar com peritos certificados e rigorosos é o primeiro passo para decisões bem informadas.
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