”Nada é certo na vida, excepto a morte e os impostos”
Este adágio, muito popular nos Estados Unidos e associado a Benjamin Franklin, recorda-nos a inevitabilidade da morte. Ao longo da vida, o Ser Humano constrói um património imaterial e material que será transmitido aos seus sucessores.
A educação e os valores éticos constituem o património imaterial, enquanto o património material engloba o conjunto de bens e direitos, como por exemplo : contas bancárias, obras de arte e imóveis
Aquando do falecimento do seu proprietário, estes itens são objeto de inventariação e posterior divisão entre os seus sucessores.
A Habilitação de Herdeiros é o ‘pontapé de saída’ deste processo. Na prática, trata-se de um procedimento legal, realizado em cartório, no qual se identificam os herdeiros de alguém que faleceu.
Só através deste documento notarial, é possível aos herdeiros aceder às contas bancárias, alterar o registo de imóveis e iniciar o processo de partilha da herança.
Habilitação de Herdeiros- Evolução e Análise 2014-2024
O gráfico seguinte revela a evolução do Número de Habilitações de Herdeiros de 2014 a 2024 :
Em 10 anos, é notória a evolução deste ato notarial, de 31.643 em 2014 para 91.773 em 2024, uma taxa de crescimento de quase 200 %.
Alguns dos motivos para este crescimento que explicam esta subida são os seguintes :
Envelhecimento da População Portuguesa
De acordo com os dados disponibilizados pela Pordata, Portugal era em 2023, o segundo país da União Europeia (UE27) com a maior proporção de idosos, idade igual ou superior a 65 anos, na sua população (24,1%), apenas ultrapassado pela Itália (24,3%). Ambos os países com valores acima da média da UE: 21,6%.
Naturalmente que o envelhecimento continuo e acentuado da população portuguesa, se traduz num maior número de óbitos e, consequentemente, na necessidade de utilização da figura da Habilitação de Herdeiros.
Crescimento do mercado imobiliário
Segundo os dados do INE, no período pós-troika (2011-2014), o número de transações imobiliárias apresentou um crescimento acentuado nunca registado.
De facto, se atendermos ao período de (praticamente) uma década, 2015-2024, constamos que em 2015 se realizaram cerca de 90.509 transações imobiliárias, enquanto em 2024, se registaram 156.325.
Com exceção de 2020 e 2023, marcados, respetivamente, pela pandemia Covid-19 e pela subida das taxas de juros, o número de transações imobiliárias apresentou sempre uma subida face ao ano anterior.
Este dinamismo do mercado imobiliário, transmitiu aos herdeiros a necessidade de uma maior celeridade no processo de partilha, o que acabou por acelerar o recurso à Habilitação de Herdeiros.
Simplificação Administrativa
Por via do Simplex, da privatização dos notários e da digitalização documental, a Habilitação de Herdeiros passou a ser um processo cada vez menos burocrático, sendo relativamente célere a sua realização.
O Desafio da Partilha e a Valorização do Património
Após a Habilitação de Herdeiros, dá-se início ao processo de Partilha, no qual se divide o património pelos herdeiros.
É uma altura em que as emoções estão à flor da pele, podendo surgir conflitos entre as partes, nomeadamente no valor atribuível aos bens herdados.
Os bens imóveis constituem, regra geral a grande fatia da herança, devendo por isso ser objeto de especial atenção na sua valorização, por forma a evitar erros.
Alguns dos erros mais comuns são os seguintes :
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Confundir o Valor Patrimonial Tributário (VPT) com o Valor de Mercado (VM)
Um dos erros mais frequentes e com maior impacto na valorização de imóveis.
O Valor Patrimonial Tributário, é, como o nome indica, a avaliação do imóvel realizada pela Autoridade Tributária.
Serve apenas para efeitos fiscais, pagamento de IMT e IMI e cálculo de Mais Valias.
Paralelamente, existe um mercado imobiliário dinâmico, onde coexistem vendedores e compradores, com interesses opostos. O preço a que ambas as partes estão dispostas a transacionar o imóvel, é o seu Valor de Mercado.
Na maioria das vezes, o VPT está claramente abaixo do Valor de Mercado, pelo que é um erro crasso valorizar o imóvel com base neste cálculo.
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Utilizar avaliações imobiliárias “gratuitas”
As mediadoras imobiliárias têm vindo a promover campanhas publicitárias promovendo avaliações imobiliárias gratuitas. Mas a verdade é que não há almoços grátis.
O que se pretende é realizar a angariação do cliente, promovendo um serviço gratuito, mas com o objetivo de realizar a posterior venda do imóvel e consequente comissão.
Os valores atribuídos ao imóvel são, muitas vezes, sobrevalorizados em 10 % a 20 %, quase garantindo-se ao cliente que a sua venda é realizada por aquele valor.
É importante não esquecer que a mediadora imobiliária não é uma parte desinteressada do negócio imobiliário, pelo que a avaliação realizada pode ser não totalmente independente.
A Importância da Avaliação Independente
Em face do exposto nos pontos anteriores, uma avaliação independente do imóvel é essencial uma vez que se afigura como garante de imparcialidade, não suscetível de sofrer influências de terceiros, e deste modo, trazer racionalidade e segurança para as partes envolvidas.
Um Perito Avaliador Imobiliário experiente, inscrito na CMVM, como a PVW Tinsa irá produzir um relatório de avaliação, no qual se fundamenta o valor do imóvel, de acordo com a informação disponível no momento.
Este documento tem validade jurídica, podendo ser utilizado pelos Herdeiros para fins de Partilha.
Em conclusão, recorrer a uma Empresa Especializada em Avaliação de Ativos Imobiliários é o caminho mais seguro e racional, em que o benefício efetivo, supera largamente o custo do serviço.
