O comércio eletrónico não cresceu apenas; explodiu e revolucionou o imobiliário. Em Portugal, a nova “galinha dos ovos de ouro” chama-se logística urbana.
Esqueça a ideia de que tudo acontece apenas nos grandes armazéns perdidos na periferia. O jogo mudou para o complexo e caro “último quilómetro” (last mile). É nesta etapa final da entrega que se ganha ou perde o cliente, e isso exige ativos estrategicamente colados aos centros de consumo. Resultado? Uma corrida desenfreada por armazéns urbanos e hubs logísticos em Lisboa, Porto e cidades médias.
📈 O Crescimento Exponencial da Procura Logística
Vamos aos números, porque contra factos não há argumentos. O dinamismo do setor é inegável, mas é preciso acertar na escala.
Em 2023, o mercado já mostrava força, mas a absorção logística rondou os 410.300 m². No entanto, 2024 foi o ano em que todas as barreiras foram quebradas: a absorção disparou para um recorde de 793.400 m². Estamos a falar de um crescimento que praticamente duplicou a atividade do ano anterior.
Quem lidera este campeonato?
- Grande Lisboa: Concentra 50% desta procura (cerca de 395.000 m²).
- Grande Porto: Segue com 24% (cerca de 188.000 m²).
O stock total na Grande Lisboa situa-se nos 3,2 milhões de m², mas aqui reside o verdadeiro desafio (e oportunidade): a qualidade. Apenas 21% deste stock (pouco mais de 675.000 m²) são construções novas concluídas após 2021. Ou seja, há muita procura para pouco produto premium.
Este boom tem três motores principais:
- E-commerce: O crescimento contínuo das compras online continua a ser o combustível principal.
- Eficiência e Consolidação: As empresas querem reduzir prazos e emissões. Para isso, consolidam operações em naves maiores e mais modernas.
- Nearshoring: A instabilidade global trouxe a produção para mais perto do consumidor final, aumentando a necessidade de espaço industrial.
🔍 Fatores Críticos na Avaliação de Ativos “Last Mile”
Como é que se avalia um ativo destes? Na PVW Tinsa by Accumin, sabemos que olhar apenas para a área e localização é coisa do passado. A análise hoje é multifacetada.
Para um hub logístico urbano valer ouro, precisa de:
- Localização e Acessos: A proximidade absoluta aos centros urbanos é o fator número um.
- Sustentabilidade (ESG): Não é moda, é requisito. Edifícios com certificações (BREEAM ou LEED) atraem inquilinos dispostos a pagar um prémio.
- Flexibilidade e Tecnologia: O imóvel tem de estar preparado para automação e robótica. Sem isto, a eficiência do last mile morre à nascença.
📊 O Método de Avaliação e as Novas Rendas
A escassez de oferta de qualidade face à procura brutal está a pressionar as rendas, mas é preciso ser realista nos valores.
Os dados de mercado indicam que as rendas prime nas principais localizações logísticas da Grande Lisboa fixaram-se nos 5,50 €/m²/mês. Contudo, em zonas mais urbanas e próximas do consumidor (como o eixo Oeiras/Cascais), os valores já tocam os 6,75 € a 7,00 €/m²/mês.
O futuro? Passa por um pipeline robusto e pela expansão para subsegmentos como o self-storage e os data centers.
Conclusão
A logística urbana consolidou-se como um segmento premium. Para investidores e operadores, saber o valor real destes ativos é a diferença entre um negócio milionário e uma oportunidade perdida.
Na PVW Tinsa by Accumin, não fazemos apenas avaliações; entregamos a confiança necessária para tomar decisões fundamentadas neste mercado dinâmico.
