O mercado imobiliário residencial está em profunda transformação, impulsionado por duas forças demográficas opostas: o envelhecimento da população e os novos estilos de vida das gerações mais jovens. Estes fenómenos criaram uma procura crescente por modelos de living alternativos, como as residências sénior e o co-living, que exigem métricas de avaliação distintas das tradicionais.
👵 O Desafio Demográfico: A Explosão das Residências Sénior
Portugal enfrenta um desafio demográfico significativo. Dados do INE indicavam para 2024 um índice de envelhecimento superior a 192 idosos por cada 100 jovens.
Esta realidade gera uma pressão brutal sobre a procura por residências sénior (senior living) que ofereçam mais do que um quarto: exigem serviços integrados de saúde e bem-estar.
O problema? A oferta é claramente insuficiente para as necessidades. Embora o número total de camas em Portugal ronde as 106.000, a taxa de ocupação é muito elevada (cerca de 93%), e a oferta privada de qualidade, embora em crescimento, não acompanha o ritmo. O principal desafio para a expansão deste modelo é a dificuldade de muitas famílias portuguesas em suportar os custos mensais elevados.
Como Avaliar Ativos de “Sénior Living”
A avaliação de residências sénior é complexa, pois combina o valor imobiliário com uma componente operacional de saúde. Como especialistas na avaliação de ativos alternativos, a PVW Tinsa by Accumin analisa métricas operacionais chave:
- Taxa de Ocupação: O indicador principal.
- Qualidade dos Serviços: A diferenciação (cuidados de saúde, bem-estar, lazer).
- Contratos e Licenciamento: A natureza dos contratos (arrendamento vs. prestação de serviços de saúde) impacta diretamente o fluxo de caixa e o risco.
🧑🤝🧑 A Tendência Urbana: Co-living e PBSA
No outro extremo do espectro demográfico, as gerações mais jovens, confrontadas com a dificuldade de acesso à habitação e uma maior mobilidade, impulsionam a procura por co-living em Lisboa e Porto.
Este modelo de arrendamento flexível, focado em localizações centrais e na partilha de serviços e amenities, é partilhado pelas residências de estudantes (PBSA). Ambos os segmentos são caracterizados por uma escassez crónica de oferta.
Para ter uma ideia da dimensão da escassez: em 2024, o mercado de PBSA viu a entrada de apenas cerca de 1.000 novas camas privadas. É manifestamente pouco para a procura internacional robusta que temos. O pipeline é promissor, com previsões de mais de 10.000 novas camas até 2026 e uma expansão para cidades como Braga, Aveiro e Coimbra, mas até lá, a pressão sobre os preços mantém-se.
Como Avaliar Ativos de “Co-living” e PBSA
A avaliação destes ativos foca-se menos na fração e mais na gestão da operação:
- Localização Urbana: Proximidade a universidades ou centros empresariais.
- Flexibilidade Contratual: A gestão de arrendamentos flexíveis e de curta/média duração.
- Gestão de Amenities: O valor gerado pelos espaços comuns (ginásios, co-work, lavandarias) e serviços.
O veredicto
Residências sénior e co-living não são tendências passageiras; são os novos pilares do mercado habitacional.
Mas atenção: investir aqui sem dados validados é como conduzir de olhos vendados. Na PVW Tinsa by Accumin, dispomos de peritos avaliadores especializados nestes ativos alternativos, prontos para entregar relatórios adaptados a estas novas realidades demográficas.
Não deixe o seu investimento à mercê da sorte. Garante segurança na avaliação.
