Sempre que possível, depois. Assinar o contrato de promessa de compra e venda (CPCV) só depois de conhecer o valor do imóvel evita que o comprador fique preso a um preço que o banco não reconhece. Se tiver de assinar antes, inclua no contrato uma cláusula que condicione o negócio à aprovação do crédito, para não arriscar o sinal.
Quando se encontra a casa certa, a pressa costuma falar mais alto. Pagar o sinal parece o passo lógico para não perder o negócio. Mas a ordem dos passos tem consequências financeiras, e vale a pena percebê-las antes de assinar.
O que é o contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda é o acordo pelo qual comprador e vendedor se obrigam a celebrar, no futuro, a compra e venda de um imóvel. Fixa o preço, o sinal, os prazos e as condições até à escritura (ou ao documento particular autenticado). No caso de imóveis urbanos, a lei exige forma escrita, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência de licença de utilização.
É normalmente na assinatura do CPCV que o comprador entrega o sinal. Se desistir sem fundamento previsto no contrato, perde-o; se for o vendedor a falhar, tem de o devolver em dobro. O CPCV fixa também um preço, e esse preço pode não coincidir com o valor que o banco vier a atribuir ao imóvel.
Por que motivo se pede uma avaliação imobiliária independente?
Uma avaliação imobiliária independente dá-lhe uma opinião fundamentada sobre o valor de mercado do imóvel, feita por quem não tem interesse no negócio: não recebe comissão de venda nem ganha com o preço. Serve para negociar com base em dados concretos e para evitar pagar acima do valor de mercado.
O perito analisa a documentação, o estado de conservação aparente e as transações comparáveis da zona. Uma avaliação não substitui, porém, uma inspeção técnica ao edifício: se suspeitar de problemas construtivos (infiltrações, fissuras, instalações antigas), vale a pena pedir também uma vistoria técnica especializada. Um simulador online ou a intuição não oferecem nenhuma destas garantias.
Como funciona a avaliação bancária obrigatória?
Quem pede crédito à habitação tem de ver o imóvel avaliado por um perito avaliador independente registado na CMVM, a pedido do banco. A avaliação inclui uma visita ao imóvel e resulta num relatório que fundamenta o valor usado pelo banco para medir o risco do empréstimo.
Esse valor pesa diretamente no montante que pode pedir. As regras do Banco de Portugal limitam o financiamento a 90% no crédito para habitação própria e permanente e a 80% nas restantes finalidades, e esse limite é calculado sobre o menor valor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação. Por exemplo, numa casa comprada por 400 000 € e avaliada em 370 000 €, o banco financia no máximo 333 000 € (90% de 370 000 €), e não 360 000 €. Os 27 000 € de diferença têm de sair de capitais próprios. A garantia pública para jovens até aos 35 anos permite ultrapassar este limite, mas o valor de avaliação continua a contar.
Na prática, a avaliação bancária acontece muitas vezes depois de assinado o CPCV. Se o valor atribuído ficar abaixo do preço e o comprador não tiver liquidez para cobrir a diferença, pode não conseguir concluir o negócio e, se o contrato nada previr para esta situação, perder o sinal.
Quando assinar o acordo perante a flutuação de preços?
O ideal é assinar o CPCV só depois de conhecer o valor do imóvel. Há duas formas de o fazer: pedir ao banco que avance com a avaliação antes da assinatura, ou encomendar uma avaliação independente para negociar o preço. Uma avaliação independente não vincula o banco, que fará sempre a sua própria avaliação, mas reduz muito a probabilidade de surpresas. Se tiver de assinar antes, inclua uma cláusula que faça depender o negócio da aprovação do crédito, com devolução do sinal caso o financiamento seja recusado ou fique abaixo do necessário, e peça a um advogado ou solicitador que reveja a redação.
O contexto de mercado reforça esta cautela. Segundo o INE, o valor mediano da avaliação bancária da habitação atingiu 2.240 €/m² em julho de 2026, um novo máximo histórico, mais 15,2% do que no mesmo mês de 2025. Na Grande Lisboa, o valor mediano da avaliação bancária dos apartamentos foi ainda mais elevado, atingindo 3.469 €/m². Num mercado em que os preços continuam a subir a este ritmo, aumenta o risco de divergência entre o preço acordado entre comprador e vendedor e o valor atribuído na avaliação para garantia hipotecária. Num T2 de 90 m² na Grande Lisboa, uma diferença de apenas 5% entre estes valores representa cerca de 15 600 €. Para quem vende, uma avaliação prévia ajuda a fixar um preço realista e evita que o negócio caia na fase do crédito.
Quais as vantagens de pedir uma avaliação imobiliária à PVW Tinsa by Accumin?
A PVW Tinsa by Accumin elabora relatórios de avaliação fundamentados, segundo normas de avaliação reconhecidas, através de peritos avaliadores independentes registados na CMVM.
Nenhuma avaliação elimina o risco de um negócio imobiliário. Mas tira-lhe a componente emocional e dá-lhe um valor fundamentado antes de assinar. Se está prestes a assinar um CPCV, peça-nos a sua avaliação.
