Porque o valor registado no balanço pode estar muito longe do valor de mercado do imóvel. Quando isso acontece, as contas deixam de refletir o património real da empresa, com consequências em negociações, em pedidos de financiamento e na relação com auditores e investidores. Uma avaliação imobiliária independente é a forma de corrigir esse desvio com base em critérios técnicos.
O desvio explica-se com facilidade. A maioria das empresas regista os imóveis pelo custo de aquisição, deduzido de depreciações. Um edifício comprado há quinze anos pode estar nas contas por uma fração do que vale hoje. Em mercados em queda acontece o inverso, e o balanço passa a mostrar um valor que já não se consegue realizar.
Quando é que uma empresa precisa de avaliar o seu património imobiliário?
Nem todas as empresas precisam de avaliar os imóveis todos os anos. Quem aplica o modelo do custo mantém o imóvel registado pelo valor de aquisição. A avaliação para efeitos contabilísticos torna-se necessária, ou fortemente recomendável, em situações concretas:
- Modelo do justo valor ou da revalorização: empresas que mensuram propriedades de investimento ao justo valor, ou que aplicam o modelo de revalorização aos ativos fixos tangíveis, precisam de valores atualizados e fundamentados (NCRF 11 e NCRF 7, ou IAS 40 e IAS 16).
- Testes de imparidade: quando há indícios de que o valor contabilístico do imóvel excede o valor recuperável (NCRF 12 ou IAS 36).
- Fusões e aquisições: a imputação do preço de compra obriga a mensurar ao justo valor os ativos identificáveis da empresa adquirida.
- Entrada ou saída de sócios, litígios e garantias bancárias: sempre que o valor do imóvel é discutido entre partes com interesses opostos.
Uma nota técnica que importa fixar: o justo valor das normas contabilísticas e o valor de mercado usado na avaliação são conceitos muito próximos, mas não são sinónimos. Um relatório rigoroso identifica sempre qual a base de valor adotada e a data a que o valor se reporta.
Como a avaliação imobiliária contribui para o rigor em fusões e aquisições?
Numa operação de fusão ou aquisição, os ativos identificáveis da empresa adquirida são mensurados ao justo valor à data da aquisição. O goodwill é o que sobra: a diferença entre o preço pago e o valor líquido desses ativos. Se os imóveis forem mal mensurados, é o goodwill que absorve o erro.
As consequências são práticas. Um goodwill inflacionado por imóveis subavaliados fica exposto a perdas por imparidade nos anos seguintes. E um comprador que não analisa o património imobiliário pode estar a pagar por edifícios obsoletos, com problemas de licenciamento ou com um valor de mercado bem abaixo do registado nas contas. Uma due diligence imobiliária independente reduz esse risco antes de o negócio fechar.
Qual o papel da avaliação imobiliária em litígios societários?
Em tribunal ou em arbitragem, uma avaliação fundamentada é um meio de prova com peso. Convém, ainda assim, ser claro: nenhum relatório é incontestável. A parte contrária pode apresentar o seu, e o tribunal pode nomear um perito próprio. O que distingue um relatório sólido é a fundamentação.
Isso significa explicitar os métodos aplicados, os pressupostos assumidos, os dados comparáveis utilizados e a data de referência do valor. Os métodos de avaliação reconhecidos são o comparativo de mercado, o do rendimento e o do custo. A escolha depende do tipo de imóvel e da finalidade da avaliação, e um relatório que explique porque adotou cada método resiste muito melhor ao contraditório.
Por que razão a avaliação é determinante na entrada ou saída de sócios?
Quando um sócio entra ou sai, é preciso apurar quanto vale a sua participação. Em empresas com património imobiliário relevante, o valor dos imóveis é uma das variáveis com mais peso nesse cálculo, ainda que o valor de uma empresa não seja a simples soma dos seus ativos. Uma avaliação independente e datada dá às partes uma base comum de discussão e reduz a probabilidade de litígio posterior.
Em momentos de reestruturação, uma avaliação atualizada ajuda em três frentes:
- Proteção dos sócios: evita que a movimentação de capital se faça a valores que prejudicam quem fica na sociedade.
- Leitura do balanço: quando o modelo contabilístico aplicável permite revalorizar, capitais próprios apurados com valores atualizados dão aos bancos uma leitura mais fiel da empresa.
- Enquadramento fiscal: uma revalorização contabilística não altera, por si só, as mais-valias fiscais, que dependem do custo de aquisição e das regras fiscais aplicáveis. O tratamento deve ser sempre confirmado com o contabilista certificado ou com um fiscalista.
A PVW Tinsa by Accumin realiza avaliações independentes de património imobiliário para efeitos contabilísticos, para operações de fusão e aquisição e para apoio a litígios, através de peritos avaliadores registados na CMVM com certificação REV ou RICS.
Um balanço só é rigoroso se os valores que o compõem forem defensáveis. Se a sua empresa tem imóveis nas contas e não sabe há quanto tempo esses valores não são revistos. Fale connosco e peça-nos a sua avaliação.
